辽宁阜新“白菜房”：56平方米一套房只卖2万 这座城市怎么了？

据证券时报报道，辽宁阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

56平方米的房子只卖2万元

阜新位于辽宁省西北部，与省会沈阳直线距离147.5公里，2019年总人口183.7万人。

不久前，鹤岗的超低房价一度吸引了外界的目光，如今东北再有城市出现“白菜价”的住宅，令不少网友大为感慨。

据证券时报报道，阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，售价仅为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

据北京日报报道，辽宁省阜新市从业多年的中介经纪人小陈表示，这两天好多人打电话问他有没有两万块钱的房子。当地一套56平方米二手房只卖两万元的事，在网上越传越广，网友们把这样低价的房子形象地喊作“白菜房”。

“白菜房”位于米家小区，距离阜新市中心大约20分钟车程。在小陈看来，总价两万元的房子并不稀奇，过去他也卖过几套。“一般都是顶层，没装修的毛坯房。”他解释，米家小区是回迁房，最早一批大约已有8年的楼龄。

两万元钱的房子在米家小区一带还不少。另一位中介小张几分钟的工夫就找出5套不同位置和小区的二手房，面积从38平方米到55平方米，每平方米均价也在300元至600元之间。“便宜的2万元就卖，贵的2.5万元，还能往下谈点价。”他说。

除此之外，安居客网站的阜新二手房源显示，位于细河城区东苑小区的一套步梯楼8楼、60平米的两房，售价4万元，单价是每平方米667元。一套海州城区惠南小区的57平方米小两房，售价4.8万元，单价每平方米842元。

这些“白菜房”的共同点都是“回迁房”。公开信息显示，米家小区是阜新当地知名的棚改回迁房。有中介透露，因为当年是平房回迁，不少家都分了好几套，房子即使两万元卖也不亏。

与之前的“鹤岗现象”一样，上述“白菜价”并非阜新全市都如此，而是发生在一些距离市中心较远、小区建成历史较长、户型较差的房子上。

阜新为何出现了“白菜价”房子？

从表面上看，这是因为当地同类房子供给量远大于需求量，已经出现了买方市场，甚至有业主表示如今报价只有两三万元的房子，适度降低价格，依然愿意卖出。尽管如此，当地不少居民手里还是囤积了一些卖不出去的房子。

从市场本身来说，阜新作为三四线城市，楼市需求支撑相对有限，波动也较大。根据贝壳研究院监测，2009年至2013年阜新房地产开发力度较大，市场销售规模持续增加，商品房销售面积和销售额年均同比增幅分别在25%、35%左右，4年间房价也大幅增长。但在2014年及以后全国楼市全面调整的大环境下，阜新楼市去库存明显减慢，至2016年市场销售连续3年同比下降，年均降幅约30%，房价也随之下跌。

但是，一座城市的房价浮动情况，在很大程度上取决于当地的经济发展水平和人才、资源吸引能力。阜新曾经因煤炭经济而兴盛，但如今也面临资源枯竭型城市的转型难题，大量人口尤其是年轻人离开阜新，留下的大多是中老年人，内部累积的过量房子无人“接盘”，自然会造成房价持续走低的现象。

从常住人口变化来看，2010年第六次全国人口普查时，阜新的常住人口是181.9万，到2015年阜新的常住人口为177.8万，减少了4.1万。从户籍人口数据来看，2015年是189.5万人，2019年是183.7万人，4年减少了5.8万人。

与鹤岗相似，过去阜新也曾经是重要的煤炭基地，阜新海州露天矿曾是“亚洲第一大露天矿”。

煤炭工业长期在阜新城市(61.590, 5.60, 10.00%)生活中占据重要地位，阜新矿业集团一度是当地的支柱企业，拥有近10万名员工，10个煤矿和6家工厂，是全国520家、辽宁省60家国有重点企业之一。

但随着资源的逐渐枯竭，阜新城市发展也受到很大影响，2001年，阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。

据一位阜新矿业集团干部回忆，2003年，阜新矿业将设计产能90万吨的艾友矿扩能改造，改造后该煤矿设计产能达200万吨，可开采50年。然而，因阜新地下煤层整体资源枯竭，这一煤矿于2015年正式闭坑，总计开采不到20年。

据新华社报道，由于资源枯竭，阜新矿业一度陷入十分困顿的局面。2015年，阜新矿业总营业收入减少30亿元，利润总额由正变负。2016年更是雪上加霜，由于无煤可采，本地7座煤矿关闭了6座，2.8万名职工面临转岗分流。

煤矿关闭带来的影响也是不可小视的。据新华社援引阜矿集团财务负责人的话指出，2016年，阜新市76%的社保缺口来自阜新矿业集团。

阜新的面积不算小，有10445平方千米，但2019年阜新实现GDP为488.1亿元，人均地区生产总值27945元，不到全国平均水平的四成。即使在辽宁省都处于尾部。对比来看，这一数据甚至还达不到沿海发达地区的一个镇3年前的水平。2017年，位于广东省佛山市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元，经济总量是鹤岗市的3倍多。也是在2017年，江苏省苏州市盛泽镇GDP也突破400亿元，经济总量超过鹤岗市100多亿元。

经济增长乏力，经济结构多样化之路依然困难重重。对当地人来说，位于市区较好地段的房子，也未必能轻易买得起。

资源枯竭型城市的“通病”

在东北地区，类似鹤岗、阜新这样的收缩型城市还有不少。

据第一财经对东北86个城市从2008年到2018年的城区常住人口变化进行的统计，10年间东北三省共有37个城市出现城区常住人口减少，占统计城市的43%。其中减少幅度较大的城市有鹤岗、肇东、鸡西、公主岭、龙井、鞍山、抚顺、海城、本溪等地。

其中比较典型的有牡丹江市。

黑龙江省统计局官网近期发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》透露，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

报告介绍，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。数据显示，“90后”、“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

阜新、鹤岗们面临的尴尬，也是全国不少资源枯竭型城市发展中遭遇的问题，这些问题不只出现在东北地区。比如甘肃省玉门市也是典型的资源枯竭型城市，当地人口已经大量流失，或者搬迁到了新城区，旧城区一些房子的价格恐怕比阜新、鹤岗还要低，但依然“无人接盘”。

因此，外界需要理性看待这些城市的极为低廉的房价现象，既不要大惊小怪，也不要简单认为“房价越低越好”。这些资源枯竭型城市的房价变化，折射的是当地经济发展状况。

似阜新、鹤岗这类资源型三四线城市矿产资源减少、人口外流的局面短期内难以彻底扭转，楼市低迷或将持续一定的时间。长期来看，此类三四线城市通过加快城市产业转型、培育新型产业、增加就业岗位、提高居民收入来减少人口外流甚至吸引人口流入，楼市也将恢复平稳健康。

来源：每日经济新闻综合证券时报、北京日报、第一财经、新华社、中国青年报

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