一文看懂！多家银行明确调整规则算算你的存量房贷利率能降多少？

2023-09-09 13:42:33 | 来源:第一财经 | 编辑: |

首批答疑之后，存量房贷利率迎来实质性调整方案。

9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行等发布相关公告，对存量房贷调整时间、调整范围、调整规则、申请方式和渠道等重点问题作出回应。此次方案公布后，存量首套房贷借款人基本可以确定自身利率可以降到什么水平。

【资料图】

上述银行公告内容差异不大，均表示将自2023年9月25日起，与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，部分银行表示会主动进行批量调整。总体按照市场化、法治化原则进行。

关于具体调整范围，多家银行已在日前以问答形式解疑（详见报道：《存量房贷利率能不能降、能降多少？多家银行回应热点问题》）。本文将重点就前期未明确的具体调整规则和申请方式等作进一步总结梳理。

分阶段、分城市对号入座，最低可降至LPR-20BP

考虑到不同时期、不同区域房贷利率定价方式和下限执行政策存在差异，不同阶段发放的存量房贷利率需要区别看待。几个比较重要的节点是：1、2019年10月8日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR（贷款市场报价利率），居民房贷利率由基准利率以倍数浮动，调整为LPR加点浮动；2、2022年5月15日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。

一、2019年10月7日（含）前发放、已按央行相关要求转换为LPR定价的存量首套个人住房商业性贷款

各银行表示，此类存量贷款最低可调整至原贷款合同期限对应的LPR，即LPR+0BP。

但除建设银行外，工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、中信银行均作了补充强调，相关说法依然有待明确。大意是，原贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行，合同利率按相应LPR加点幅度执行。

存量贷款在LPR转换后的利率水平，不高于LPR，或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

中国银行的说法则颇为绕口：2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则（当地首套住房贷款利率政策下限低于LPR），如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。

从央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策来看，多数城市仅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少数地区披露了2019年10月之前的利率下限情况，其中，上海2019年10月前首套房贷利率下限为基准利率9折，深圳、湖北为基准利率的7折。

根据央行数据，2018年1月1日至今，一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，一年至五年（含五年）贷款基准利率为4.75%，五年以上贷款基准利率为4.90%。

根据《中国人民银行公告》（公告[2019]第15号），自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出，最新数据为一年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为4.2%。此前可查数据显示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR为4.31%，2019年8月为4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，当月为4.85%。

二、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的，执行LPR定价的浮动利率存量首套个人住房贷款

各银行明确，此类存量房贷利率水平最低调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR（+0BP）。

贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行；原贷款利率水平不高于LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

简单理解，即此类存量房贷调整后的贷款利率，不低于LPR和发放时当地首套房贷利率政策下限中孰高者。

根据央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多数城市的首套房贷利率执行下限与全国下限水平一致，即为LPR。

但也有部分城市执行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021.7.24至今为LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林长春（LPR+5BP）、河南郑州（LPR+5BP)。

值得注意的是，上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限，自2019年10月8日以来多次变动，其中在2020年4月20日前为低于LPR，2020年4月21日至2021年7月23日为LPR。按照四大行给出的方案，在此阶段发放的存量首套房贷利率，最低只能降至LPR。

三、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款）

各银行明确，此类存量房贷利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR-20BP。

贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行；原贷款利率水平不高于LPR-20BP或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

简单理解，此类存量房贷调整后的贷款利率，不低于LPR-20BP和发放时当地首套房贷利率政策下限中孰高者。

根据央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多数城市执行LPR-20BP或更低的利率下限政策，当地存量首套房贷利率最低均可降至LPR-20BP。

部分城市在2022年10月以来陆续阶段性取消下限，比如湖北、安徽、广东、辽宁、黑龙江等地的部分城市。在这些城市取消利率下限后至今年8月31日期间，办理首套商业性个人住房贷款的，贷款利率最低也只能调整至LPR-20BP。

但也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、广州（LPR）、厦门（2022.5.18至2022.8.23为LPR+10BP）、西藏（2019年至今均为一般类商业性贷款利率）等地首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP，当地在此期间发放的存量首套房贷，贷款利率调整空间较小。

注：各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况，已在当地人民银行省级分行官网公布

批量统一调整，几类情况需主动申请

9月25日起，存量房贷利率调整开始，对于具体申请和调整方式，各行也分情况处理。但各行均明确，新的利率水平于调整当日生效，此前利息均按原合同利率水平计算，此次调整不溯及过往。

多家银行表示，变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，调整的结果一致，但从操作便利性来看，后者所需流程较多、时间较长，因此主要采取变更贷款利率方式。

一、无需借款人主动申请的情况：原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷

工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行：将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，无须客户申请。

对于特殊情况不接受自动调整，或需采用新发放贷款置换方式的，需要借款人在一定时间内主动联系贷款服务行进行说明，或在利率调整后一定时间内联系贷款经办机构申请撤销，具体时间要求有所差异，借款人可关注各行公告。

二、需要借款人主动申请的情况

1、原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷；或不良贷款归还积欠本息的存量房贷

工商银行、农业银行（未明确提及不良贷款）、中国银行、建设银行、交通银行：2023年9月25日至2023年10月22日（含当日）前完成申请的，将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。申请时需提供相应材料（以各行通知为准），申请渠道包括线上、线下（以各行通知为准）。

2023年10月22日（不含）后申请的，工商银行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行；农行将在10个工作日内完成认定，对符合条件的，及时予以调整；中国银行对集中调整后申请的，将逐笔审批，审批通过后即时进行调整；建设银行将于2023年10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整；交通银行未明确承诺此类申请具体办理时间。

中信银行：可于2023年9月25日起向提出申请，该行将对审核通过的业务进行利率调整。

建设银行强调，符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。2023年10月25日（含）以后还清拖欠且符合条件的贷款，须提出申请，经审核确认后当日调整。

交通银行还表示，对于2023年8月31日（含）前已签订合同但未发放的首套房贷，或存量首套房贷中涉及贴息方案及分阶段还款等情形，可于2023年9月25日起向贷款经办机构申请，经审核确认后，可按规定进行调整。

2、固定利率或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款

各银行明确，此类存量房贷需先申请转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按相应调整规则调整贷款利率。未申请转换的，或仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次无法调整。

对于申请时间要求，工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行同上述第1条。

农业银行表示，在2023年9月22日（不含）之前向贷款经办行提出书面转换申请的，纳入2023年9月25日批量调整范围；之后提出转换申请，将于2023年9月25日（不含）之后及时办理转换手续，并下调定价水平。2023年9月25日起，农行将提供线上转换申请服务。

对当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的，需在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换，认定通过的，利率定价基准转换与贷款利率水平调整同步进行。

固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月；参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。定价基准转换仅进行一次。

3、2023年8月31日（含）前已签订合同但未发放的首套房贷，或存量首套房贷中涉及贴息方案及分阶段还款等情形

交通银行：可于2023年9月25日起向贷款经办机构申请，经审核确认后，可按相关规定进行调整。

注意事项：